O Impacto da Lei dos Distratos nos Lançamentos Imobiliários Atuais

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, marcou uma mudança estrutural no mercado imobiliário brasileiro ao estabelecer regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Criada em resposta ao elevado número de distratos registrados nos anos anteriores, a legislação buscou equilibrar os interesses de compradores e incorporadoras, trazendo maior segurança jurídica para os lançamentos imobiliários.

Antes da lei, a falta de critérios objetivos gerava um cenário de insegurança. Muitos contratos eram rescindidos judicialmente, com decisões variáveis quanto à devolução de valores, prazos e multas. Isso impactava diretamente o fluxo de caixa das incorporadoras, que tinham dificuldade de planejar novos projetos diante da instabilidade financeira causada pelos distratos em massa. Com a nova norma, passaram a existir percentuais de retenção definidos, prazos claros para devolução dos valores pagos e regras específicas para empreendimentos com ou sem patrimônio de afetação.

Na prática, a lei permite que, em caso de desistência do comprador, a incorporadora retenha até 25% dos valores pagos, podendo chegar a 50% nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem quando prevista em contrato. O prazo para restituição também foi regulamentado, podendo chegar a até 180 dias após a rescisão ou até a emissão do “habite-se”, dependendo do caso. Essas regras reduziram significativamente a judicialização e aumentaram a previsibilidade dos contratos.

O impacto nos lançamentos atuais é evidente. As incorporadoras passaram a adotar critérios mais rigorosos de análise de crédito, aprimorar a redação contratual e investir em maior transparência durante a fase de venda. Os empreendimentos lançados após a vigência da lei apresentam contratos mais detalhados, com cláusulas claras sobre prazos, penalidades e direitos das partes, o que contribui para decisões mais conscientes por parte dos compradores.

Do ponto de vista do consumidor, a Lei dos Distratos trouxe maior clareza sobre as consequências da desistência, incentivando um comportamento mais responsável no momento da compra. Embora a lei não elimine o direito de rescisão, ela reforça que a aquisição de um imóvel na planta é um compromisso contratual relevante, que exige planejamento financeiro e análise cuidadosa do contrato.

Como a MR se conecta:
A MR Consultoria em Imóveis acompanha de perto os efeitos da Lei dos Distratos no mercado e entende que informação é a principal ferramenta de proteção do comprador. Com atuação consultiva e foco em segurança jurídica, a MR orienta seus clientes sobre as cláusulas contratuais, riscos envolvidos e impactos financeiros antes da assinatura do contrato. Ao alinhar conhecimento legal com experiência de mercado, a MR contribui para negociações mais conscientes, seguras e sustentáveis — tanto para quem compra quanto para quem investe.

Fontes:

• Lei nº 13.786/2018 – Lei dos Distratos (Planalto)
• Superior Tribunal de Justiça – entendimento sobre distratos imobiliários
• Secovi-SP – Análise dos impactos da Lei dos Distratos no mercado imobiliário
• JusBrasil – Explicação prática da Lei dos Distratos
• FGV – Estudos sobre segurança jurídica no mercado imobiliário